Informationen über das gewerbliche Immobilien-Leasing

veröffentlicht durch Credit Suisse
November 2011

Fokus
Immobilienleasing
Mehr als eine Fremdfinanzierung
Das in der Schweiz noch eher unbekannte Immobilienleasing bietet Unternehmen Vorteile, die über die reine Finanzierung hinausgehen.
Leasing – ein Erprobtes Immobiliengeschäft.
Wenn sich Unternehmen für einen Neubau entscheiden, sind verschiedene Aspekte zu prüfen, wie zum Beispiel Standort, Infrastruktur, Flächenbedarf, Betriebsabläufe – und natürlich die Finanzierung. Neben den Möglichkeiten, einen Neubau aus eigenen Mitteln zu finanzieren, eine klassische Hypothek aufzunehmen, das Objekt durch einen Investor bauen zu lassen und zu mieten, besteht auch die Möglichkeit einer Finanzierung über Immobilienleasing.
Das Immobilienleasing ist eine Form der Fremdfinanzierung, bei der bis zu 100% der Anlagekosten durch den Leasinggeber finanziert werden. Der Leasinggeber erwirbt das vom Kunden ausgewählte Land oder wird Baurechtsnehmer, erstellt darauf das vom Kunden geplante Betriebsgebäude und stellt es diesem langfristig (10 bis 25 Jahre) zur Nutzung zu Verfügung. Der Leasingnehmer leistet während der Nutzungsdauer regelmässige und gleichbleibende Ratenzahlungen (Leasingraten), die sich aus einem Zins- und einem Amortisationsteil zusammensetzen. Der Leasingnehmer trägt selbst sämtliche Betriebs- und Nebenkosten, Versicherungen, die Instandhaltung und Instandsetzung sowie die im Zusammenhang mit dem Objekt stehenden Risiken. Dies kommt den Leasingnehmer günstiger zu stehen, als wenn die Kosten pauschalisiert in eine erhöhte Leasingrate eingeschlossen werden. Am Ende der Nutzungsdauer hat der Leasingnehmer die Möglichkeit, den Leasingvertrag zu verlängern, das Objekt beim Leasinggeber zu belassen (Rückgabe) oder die Liegenschaft zu erwerben. Und zwar zu einem Kaufpreis, der bereits bei Vertragsabschluss feststeht und sich aus den ursprünglichen Investitionskosten abzüglich der im Rahmen der Leasingrate geleisteten Amortisationen ergibt.

Mehr als eine Fremdfinanzierung
In seinem ureigenen Interesse als Eigentümer des Leasingobjektes wird der Leasinggeber in der Planungs- und Bauphase umfangreiche Abklärungen über das Grundstück und das geplante Bauvorhaben durchführen und nach Bedarf von Experten prüfen lassen. Neben der Zurverfügungstellung des Kapitals unterstützt der Leasinggeber seine Kunden also bereits in der Planungs- und Bauphase. Sein Netzwerk an Experten aus verschiedenen Bereichen wie beispielsweise Bewertung, Economic Research oder Construction sowie die eigene langjährige Erfahrung bietet den Kunden einen Mehrwert. Der klassische Unternehmenskunde hat in der Regel wenig Erfahrung mit Neu- oder Umbauten. Der Leasinggeber agiert hier im Sinne eines «Sparringpartners». Durch eine qualitative und quantitative Beurteilung seines Bauprojektes erhält der Kunde eine «Second Opinion», die schon oft dazu geführt hat, dass das Projekt nochmals adaptiert und optimaler gestaltet werden konnte, insbesondere hinsichtlich Kundenbedürfnisse, Kosten und Qualität. Zudem begleitet ein erfahrener Experte (in der Regel ein Architekt) den Bau im Auftrag des Leasinggebers bezüglich Einhaltung der Termine, Kosten und Qualität seitens der Bauunternehmer. Durch seine Branchen- und Marktkenntnisse kann dieser zu Gunsten des Kunden auch noch während der Bauphase diverse Optimierungen erreichen. Wesentlich ist jedoch, dass sämtliche Entscheidungen betreffend Objekt, sei es Standort, ausführende Unternehmer, Bauweise usw. der Kunde selbst trifft, was ihm diesbezüglich weitgehende Unabhängigkeit vom Leasinggeber gibt.

Für wen eignet sich Immobilienleasing ?
Da es sich beim Immobilienleasing um eine 100%-Finanzierung handelt, stehen für den Leasinggeber bei der Beurteilung eines Projektes mehrere Aspekte im Vordergrund: Neben einem möglichst flexiblen Objekt und einer guten Lage ist auch die Bonität des Kunden wesentlich.
Die nachhaltige Tragbarkeit der Finanzierung ist hier neben der Beurteilung der Gesamtverschuldung entscheidend. Immobilienleasing ist am Ende immer die Zurverfügungstellung von Fremdkapital und vor diesem Hintergrund erfolgt auch die Prüfung. Die oben genannten Beurteilungskriterien führen dazu, dass sich Immobilienleasing nur für Unternehmen mit einer soliden finanziellen Struktur eignet. Für Unternehmen mit schwacher Kapitalbasis und Ertragslage ist das Immobilienleasing nicht geeignet, da es auf dieser Grundlage nicht möglich ist, eine faire Verteilung von Chancen und Risiken zwischen den Vertragspartnern zu gewährleisten. Aus der Sicht von Unternehmen ist die Entscheidung zu treffen, ob man bei einem Neubauvorhaben die eigenen Mittel in «Ziegel und Mauern» binden will und somit eine Hypothekarlösung als Teilfinanzierung bevorzugt oder ob man die Liquidität in das höher verzinste Kerngeschäft investieren will. Akquisitionen am Markt oder Investitionen in Forschung und Entwicklung ergeben möglicherweise eine höhere Rendite als die Investition in ein Betriebsgebäude oder sind für die Unternehmensentwicklung von entscheidender Bedeutung. Für eine Leasingfinanzierung eignen sich Hotels, Büroobjekte, Gewerbe- und Logistikobjekte sowie Lager- und Produktionsgebäude mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. CHF (abhängig vom Leasinggeber sind die Mindestbeträge unterschiedlich, meist ist der Mindestbetrag 2 Mio. CHF). Nicht über Immobilienleasing finanziert werden Wohnobjekte.

Der Markt in Europa...
In Europa ist das Immobilienleasing eine bekannte und häufig genutzte Finanzierungsform. Viele Banken halten sich eigene Immobilienleasing-Tochtergesellschaften, die sowohl in deren Heimmarkt als auch über die eigenen Grenzen hinweg aktiv sind. Aus dem «Annual Survey» der Leaseurope, dem Dachverband europäischer Leasinggesellschaften, geht hervor, dass im Jahr 2010 europaweit Neugeschäfte im Immobilienleasing in der Höhe von rund 29,5 Mrd. EUR abgeschlossen wurden. Spitzenreiter sind dabei Italien (11,8 Mrd. EUR), Frankreich (6,4 Mrd. EUR) und Deutschland (4,1 Mrd. EUR). Das Gesamtengagement (Vertragsbestand) im Immobilienleasing beläuft sich europaweit auf knapp 203 Mrd. EUR. In Österreich, einem Land, das immer gerne mit der Schweiz verglichen wird, belief sich das Neugeschäftsvolumen 2010 auf rund 1,25 Mrd. EUR bei einem Gesamtengagement von rund 12,2 Mrd. EUR.

…und in der Schweiz.
In der Schweiz ist eine Darstellung trotz Vorliegen von Verbandszahlen nicht ganz einfach, werden doch einige Objekte «cross-border» (aus dem Ausland heraus) finanziert und somit nicht gemeldet. Das Neugeschäftsvolumen 2010 belief sich auf vergleichsweise magere 200 bis 300 Mio. CHF bei einem ebenfalls geschätzten Gesamtengagement von knapp über 1 Mrd. CHF. Doch was sind die Gründe dafür? An der Rechtslage kann es nicht liegen, denn der Immobillien-Leasingvertrag ist nicht zuletzt auch vom Bundesgericht als eigenständiges Rechtsgeschäft anerkannt. Die schwache Verbreitung von Immobilienleasing in der Schweiz lässt sich u. a. auf folgende Faktoren zurückführen:

– Anbieter:
Im Vergleich zu anderen Ländern gibt es in der Schweiz nur sehr wenige Anbieter.
Wir, die Aare HypoLease, sind sowohl Hypothekar- als auch Immobilien-Leasing- Makler. 
Die Credit Suisse als einzige Schweizer Bank mit diesem Produkt in ihrem Portfolio sowie wenige ausländische Anbieter teilen sich den Markt. Einige ausländische Leasinggesellschaften (insbesondere aus Deutschland und Österreich) sind in den letzten 15 Jahren am Markt Schweiz aufgetreten, haben sich jedoch teilweise bereits wieder zurückgezogen.
Dadurch ist auch das Marketing für Immobilienleasing an sich eingeschränkt und in der Konsequenz des Bekanntheitsgrades tief.

- Know - how:
Durch die geringe Anzahl an Anbietern und das tiefe Volumen ist auch die Zahl an Experten gering, was gleichzeitig eine wesentliche Voraussetzung für eine saubere Vermarktung und Abwicklung ist und eine der bedeutenden Eintrittsbarrieren für neue Marktteilnehmer darstellt.

- Historie:
In den 1970ziger - Jahren wurden in der Schweiz die ersten Immobilien-Leasingverträge abgeschlossen. Im Zuge der Immobilienkrise Anfang der 1990ziger - Jahren mussten sämtliche Banken auch auf ihrem Leasingportfolio hohe Abschreibungen vornehmen, was zur Einstellung des Produktes bei vielen Anbietern führte.
Während in "Rest-Europa" auch zu dieser Zeit das Leasing boomte, fand in der Schweiz der Konsolidierungsprozess statt.

- Mentalität / Finanzkraft:
Gerade bei mittleren und grossen  KMU  als Zielgruppe ist es so, dass ein gewisses Misstrauen gegenüber dem Leasing besteht, da bei dieser Finanzierungsform das Eigentum am Objekt nicht beim Unternehmen ist.
Zudem sind die Unternehmen oft sehr stark kapitalisiert, was ihnen die Finanzierung über eine klassische Hypothek ermöglicht, ohne dass sie sich dabei über Finanzierungsstrukturen respektive einen Finanzierungsmix gross Gedanken machen.
Diese Tendenz hat sich jedoch in den letzten 3 bis 5 Jahren mit den immer höher werdenden Anforderungen am Markt sowie im Zusammenhang mit Unternehmens- und Nachfolgeplanung etwas relativiert.

- Voraussetzungen:
Die Anfragen für ein Immobilienleasing sind in der Schweiz in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Die Anforderungen an die Leasingnehmer sind in der Schweiz aber ungleich höher als im übrigen Europa. Dort liegt der Fokus mehrheitlich auf dem Asset (Standort, Objektart), während in der Schweiz daneben auch die Kundenbonität bei der Beurteilung eine grössere Rolle spielt.
Ebenfalls zu erwähnen ist, dass in anderen Ländern das Immobilienleasing nicht nur zur klassischen Immobilienfinanzierung von selbstgenutzten Betriebsliegenschaften dient; sondern auch für die öffentliche Hand (zur Einhaltung der Maastricht-Kriterien bezüglich Verschuldung der öffentlichen Hand) und Investoren (nicht selbst genutzte, aber langfristig vermietete Objekte) angeboten wird, was ein grösseres Kundenspektrum mit sich bringt.

- Zukunftsaussichten:
Jahrelang war eines der Hauptverkaufsargumente für das Immobilienleasing die «Off-Balance»- Darstellung sowie die damit zusammenhängende Bilanzverkürzung und Verbesserung diverser Kennzahlen. Dafür wurden aufwendige Konstrukte entworfen, die für Dritte häufig schwer nachvollziehbar waren und zudem oft an geänderte Rahmenbedingungen adaptiert werden mussten. Gerade nach internationalen Rechnungslegungsstandards bilanzierende Unternehmen haben damit zu rechnen, dass innerhalb der nächsten Jahre die revidierten Rechnungslegungsstandards für IFRS und US GAAP in Kraft treten, die grob gesagt eine Aktivierung und Passivierung beim Leasinggeber und beim Leasingnehmer vorsehen. Dies betrifft allerdings nicht nur das Leasing, sondern jede Art von langfristigen Nutzungen, also auch die Mieten, die ebenfalls nach gleichen Kriterien zu bilanzieren sein werden. Aktuell findet dazu eine sehr intensive Diskussion unter sämtlichen Steakholdern statt. 

Die nach wie vor bestehenden Vorteile des Immobilienleasings liegen auf der Hand: 

– 100%-Fremdfinanzierung ohne Eigenkapitaleinsatz
– Schonung teurer Liquidität für das Kerngeschäft
– langfristige und stabile Finanzierung
– Zusatzdienstleistung in der Bauphase
– Flexibilität am Vertragsende
– Wertentwicklung voll zu Gunsten des Kunden

Das Immobilienleasing zielt mit seinen Vorteilen genau auf die aktuellen Herausforderungen in den Märkten ab. Mit einem Leasing haben Kunden einen langfristigen Partner, mit dem sie «in einem Boot sitzen», was eine saubere Planungsgrundlage und Flexibilität erlaubt.
Der Markt Schweiz bietet «Laborbedingungen» für Immobilienleasing: 
- Die überschaubare Grösse des Landes, 
- die Transparenz am Markt, 
- das Wissen der Banken über ihre Kunden, 
- die sehr guten Möglichkeiten, 
- Standorte- und Branchen zu beurteilen, 
- die starke Bau- und Volkswirtschaft mit einer stabilen (wenn auch derzeit gegenüber      
   US-Dollar und Euro zu starken) Währung 
– all das sind wesentliche Kriterien für die Vergabe von langfristigem Fremdkapital. 
Für die Anbieter von Immobilienleasing sind die Herausforderungen klar: 
Wir müssen weiterhin durch gute Beratung  Vertrauen  schaffen und eine einfache und nachvollziehbare Vertragsgestaltung gewährleisten. Wenn uns, als Leasinggeber, das gelingt, wird das Immobilienleasing in der Schweiz bald ebenso beliebt sein wie im Ausland. 

So realisierte das in der Pharma und Biotechnologie tätige Dienstleistungsunternehmen Solvias gemeinsam mit Credit Suisse einen Neubau mit einem Investitionsvolumen von rund 70 Mio. CHF. An dem im aargauischen Kaiseraugst gelegenen Standort wurde Ende 2010 ein Büro- und Laborobjekt mit einer Geschossfläche von rund 17 500 m2 fertiggestellt. Obwohl es sich dabei um ein Gebäude mit eher spezifischer Nutzungsausrichtung handelt, konnte die Finanzierung übernommen werden, denn die Liegenschaft befindet sich einerseits an einer Top-Lage in einem Pharma- und Chemiecluster und zeichnet sich andererseits durch eine sehr flexible und nachhaltige Grundstruktur aus. 

- Fragen und Antworten an und von Experten:
- Was sind die häufigsten Vorurteile, die potenzielle Kunden gegenüber
    Immobilienleasing haben?
– Sehr oft höre ich das Argument, dass Immobilienleasing zu teuer sei. Im KMU -
    Segment
    ist es zudem so, dass aufgrund des Eigentums, das beim Leasinggeber ist, eine gewisse
    Unsicherheit entsteht.

– Und was entgegnen Sie?
– Am liebsten gebe ich den Kunden Beispiele anhand von kürzlich abgeschlossenen
    Projekten – und da haben wir in den letzten Jahren doch einige gemacht. Am Ende des
    Tages geht es immer darum, dass Sie mit Taten, also mit guter, umfassender und
    transparenter Beratung das Vertrauen gewinnen.

– Sie erwähnen die Vorbehalte hinsichtlich der laufenden Kosten. Wie sieht es in der
    Realität aus?
– Der gesamte Unterhalt sowie die Nebenkosten müssen vom Leasingnehmer bestritten
    werden. Das ist jedoch unabhängig davon, ob er das Objekt selbst erwirbt oder es least.
    Was die Leasingrate betrifft, so ist natürlich die Marge oft höher als bei einer
     konventionellen Finanzierung. Das hat mit dem erhöhten Risiko des Leasinggebers zu
    tun, der die auf die Bedürfnisse des Leasingnehmers zugeschnittene Immobilie zu 100%
    finanziert.
   Am Ende der Laufzeit hat der Kunde die Wahl, ob er das Objekt zurückgibt, ob er es kauft
   oder den Vertrag verlängert. Das ist eine wertvolle Flexibilität.
   Eine Vergleichsrechnung mit einer Hypothek, bei der für die einzusetzenden 
   Eigenmittel auch eine entsprechende Eigenmittelverzinsung angenommen wird, zeigt,   
   dass das Immobilienleasing in der Regel sogar günstiger ist.
   Zudem hat unsere Expertise schon oft dazu geführt, dass durch Optimierungen die
   Gestehungskosten verringert werden konnten – ein ebenfalls nicht zu unterschätzender
   Vorteil, der sich auch monetär auszahlt.

– Wo haben potenzielle Kunden das grösste Aha-Erlebnis?
– Wir sind mehr als ein reiner Fremdkapitalgeber.
    Unsere Kunden haben von Beginn weg einen verlässlichen Partner, der sie auf dem Weg
   zu ihrem Neubau begleitet. Dank unserer langjährigen Marktpräsenz, unseres
   finanziellen und bautechnischen Know-hows sowie des Bekanntheitsgrad steigern

Wir, Aare HypoLease,  bieten kein Standardprodukt an, sondern für jeden Kunden eine massgeschneiderte individuelle Lösung.

–  Gibt es auch Fälle, in denen Verhandlungen über die Errichtung eines Leasingvertrages
     scheitern?
–  In der Regel sind unsere Kunden mit dem Leasingvertrag und sämtlichen
     Rahmenbedingungen bestens vertraut, bevor es überhaupt zu Verhandlungen kommt.
    Wir beraten sie von Beginn weg intensiv und empfehlen ausdrücklich, dass sie
    zusätzlich und bereits frühzeitig eine rechtliche und steuerliche Beratung einholen. Bei
    solch langfristigen Verpflichtungen ist es bei allen Vorteilen entscheidend, dass sich
    beide Parteien in sämtlichen Entscheidungsphasen sehr wohl und sicher fühlen.

–Eine technische Frage:
   Wie werden Immobilien-Leasingverträge in den Büchern des Leasingnehmers geführt
    und welche Auswirkungen hat der Vertrag auf die Finanzierungsstruktur des
    Unternehmens?

– Das ist bisher abhängig davon, nach welchen Rechnungslegungsstandards das jeweilige
    Unternehmen bilanziert. Lange war die «Off-Balance»-Darstellung durch
    Immobilienleasing ein starkes Verkaufsargument, wenngleich wir der Meinung sind,
    dass Immobilienleasing viele andere, bedeutendere Vorteile hat.
   Zum Beispiel die Langfristigkeit, die Liquiditätsschonung, die Flexibilität bei
   Vertragsablauf oder das Know-how des Leasinggebers. Aus Sicht des Leasingnehmers   
   ist Immobilienleasing letztlich die Zurverfügungstellung von Fremdkapital und das ist
   auch für die Finanzierungsstruktur so zu bewerten.

 – Im Schweizerischen Leasingverband (SLV) machen Immobilien- und Industriegüterleasing nur einen kleinen Anteil am Volumen aus. Ist der Schweizer Markt zu wenig attraktiv oder zu wenig kompetitiv gegenüber anderen Finanzierungsformen?

– Gerade das Investitionsgüterleasing ist in der Schweiz mit einem Neugeschäfts - volumen von rund 3,4 Mrd. CHF per Ende 2010 sehr stark.  Der Anteil des Immobilien - leasings ist vom Volumen her betrachtet vergleichsweise gering, hat aber durchaus Potenzial. Dafür muss der Bekanntheitsgrad gesteigert werden und die Anbieter am Markt müssen mit nachhaltigen und transparenten Strukturen und mit einer hohen Dienstleistungsorientierung Vertrauen schaffen.

– Welche Bedeutung hat das tiefe Zins niveau insbesondere auf das Immobi lienleasing?

– Momentan lassen sich Immobilien langfristig sehr günstig refinanzieren. Die Vorteile des Immobilienleasings bestehen unabhängig von der Höhe des Zinsniveaus. Als Anbieter, aber auch als Kunde, dürfen wir keinenfalls den Fehler machen, die Tragbarkeit der Finanzierung auf Basis der tiefen Zinsen zu kalkulieren.

- Warum hat man das Geschäft nicht aufgegeben wie viele andere?

– Wir wollen unseren Kunden aus einer breiten Produktpalette die für sie geeignetste Variante anbieten. Gerade in der Immobilienfinanzierung, wo die Produkte zum Teil sehr standardisiert sind, können wir uns dadurch auszeichnen, dass wir im Vergleich zu unseren Mitbewerbern ein umfassendes Angebot mit zusätzlichen Alternativen anbieten. Wir sind überzeugt, dass es trotz der überschaubaren Volumina der richtige Entscheid war, dieses Geschäft weiterhin anzubieten – und wir uns dadurch als eine der führenden Anbietern  in der gewerblichen Immobilienfinanzierung behaupten können.



published by Credit Suisse
November 2011

Focus
Real estate leasing
More than external financing
Real estate leasing, which is still relatively unknown in Switzerland, offers companies advantages that go beyond pure financing.
Leasing - a tried and tested real estate business.
When companies decide to build a new building, various aspects must be examined, such as location, infrastructure, space requirements, operational processes - and of course financing. In addition to the options of financing a new building with their own funds, taking out a traditional mortgage, having an investor build the property and renting it, there is also the option of financing through real estate leasing.
Real estate leasing is a form of external financing in which up to 100% of the investment costs are financed by the lessor. The lessor purchases the land selected by the customer or becomes the building leaseholder, builds the commercial building planned by the customer on it and makes it available to the customer for long-term use (10 to 25 years). During the period of use, the lessee makes regular and consistent installment payments (leasing installments), which consist of an interest and an amortization component. The lessee himself bears all operating and ancillary costs, insurance, maintenance and repairs, as well as the risks associated with the property. This is cheaper for the lessee than if the costs were included in a flat rate in an increased leasing installment. At the end of the period of use, the lessee has the option of extending the leasing contract, leaving the property with the lessor (returning it) or purchasing the property. This is done at a purchase price that is already fixed when the contract is concluded and is based on the original investment costs less the amortization paid as part of the leasing installment.

More than external financing

In his own best interest as the owner of the leased property, the lessor will carry out extensive investigations into the property and the planned construction project during the planning and construction phase and have them examined by experts if necessary. In addition to providing the capital, the lessor supports its customers during the planning and construction phase. Its network of experts from various fields such as valuation, economic research or construction as well as its own many years of experience offer customers added value. The classic corporate customer usually has little experience with new construction or conversions. The lessor acts here as a "sparring partner". Through a qualitative and quantitative assessment of their construction project, the customer receives a "second opinion", which has often led to the project being adapted again and designed more optimally, particularly with regard to customer needs, costs and quality. In addition, an experienced expert (usually an architect) accompanies the construction on behalf of the lessor with regard to compliance with deadlines, costs and quality on the part of the building contractor. Thanks to his knowledge of the industry and market, he can achieve various optimizations for the benefit of the customer even during the construction phase. It is essential, however, that all decisions regarding the property, be it location, contractor, construction method, etc., are made by the customer himself, which gives him a great deal of independence from the lessor in this regard.

Who is real estate leasing suitable for?
As real estate leasing is 100% financing, the lessor has to consider several aspects when assessing a project: In addition to a property that is as flexible as possible and in a good location, the customer's creditworthiness is also important.
The long-term viability of the financing is crucial here, as is the assessment of the total debt. Real estate leasing is ultimately always the provision of external capital and the assessment is carried out against this background. The above assessment criteria mean that real estate leasing is only suitable for companies with a solid financial structure. Real estate leasing is not suitable for companies with a weak capital base and earnings situation, as it is not possible to ensure a fair distribution of opportunities and risks between the contracting parties on this basis. From a company's point of view, the decision has to be made whether one wants to tie up one's own funds in "bricks and walls" for a new construction project and thus prefer a mortgage solution as partial financing, or whether one wants to invest the liquidity in the core business with higher interest rates. Acquisitions on the market or investments in research and development may yield a higher return than investing in a commercial building or are more attractive for the company t development is of crucial importance. Hotels, office properties, commercial and logistics properties as well as warehouse and production buildings with an investment volume of at least CHF 5 million are suitable for leasing financing (the minimum amounts vary depending on the lessor, usually the minimum amount is CHF 2 million). Residential properties are not financed through real estate leasing.

The market in Europe...
In Europe, real estate leasing is a well-known and frequently used form of financing. Many banks have their own real estate leasing subsidiaries that are active both in their home market and beyond their own borders. The "Annual Survey" by Leaseurope, the umbrella organization of European leasing companies, shows that new real estate leasing deals worth around EUR 29.5 billion were concluded across Europe in 2010. The leaders are Italy (EUR 11.8 billion), France (EUR 6.4 billion) and Germany (EUR 4.1 billion). The total commitment (contract portfolio) in real estate leasing across Europe amounts to just under EUR 203 billion. In Austria, a country that is often compared with Switzerland, the volume of new business in 2010 was around EUR 1.25 billion, with a total commitment of around EUR 12.2 billion.

…and in Switzerland.
In Switzerland, despite the availability of association figures, it is not easy to present this figure, as some properties are financed "cross-border" (from abroad) and are therefore not reported. The volume of new business in 2010 amounted to a comparatively meagre CHF 200 to 300 million, with a total commitment also estimated at just over CHF 1 billion. But what are the reasons for this? It cannot be due to the legal situation, as the real estate leasing contract is also recognized by the Federal Court as an independent legal transaction. The low prevalence of real estate leasing in Switzerland can be seen, among other things, in the fact that the number of properties financed is 100 to 150 million. can be attributed to the following factors:

– Providers:
Compared to other countries, there are very few providers in Switzerland.
We, Aare HypoLease, are both mortgage and real estate leasing brokers.
Credit Suisse, the only Swiss bank with this product in its portfolio, and a few foreign providers share the market. Some foreign leasing companies (particularly from Germany and Austria) have entered the Swiss market in the last 15 years, but some have already withdrawn.
This also limits the marketing of real estate leasing and, as a result, the level of awareness is low.

- Know-how:
Due to the small number of providers and the low volume, the number of experts is also small, which is also an essential prerequisite for proper marketing and processing and represents one of the significant barriers to entry for new market participants.

- History:
The first real estate leasing contracts were concluded in Switzerland in the 1970s. In the wake of the real estate crisis in the early 1990s, all banks had to make large write-offs on their leasing portfolios, which led to many providers discontinuing the product.

While leasing was booming in the "rest of Europe" at this time, the consolidation process was taking place in Switzerland.

- Mentality / financial strength:

Especially among medium and large SMEs as the target group, there is a certain mistrust of leasing, as with this form of financing the property is not owned by the company.

In addition, the companies are often very well capitalized, which enables them to finance themselves via a traditional mortgage without having to think too much about financing structures or a financing mix.

However, this trend has been somewhat relativized in the last 3 to 5 years with the ever increasing demands on the market and in connection with company and succession planning.

- Requirements:
Inquiries for real estate leasing have increased significantly in Switzerland in recent years. However, the demands on lessees are much higher in Switzerland than in the rest of Europe. There, the focus is mainly on the asset (location, type of property), while in Switzerland the customer's creditworthiness also plays a greater role in the assessment.
It should also be mentioned that in other countries, real estate leasing is not only used for traditional real estate financing of owner-occupied business properties; it is also offered to the public sector (to comply with the Maastricht criteria regarding public sector debt) and investors (properties not used by the owner but rented out on a long-term basis), which brings with it a larger range of customers.

- Future prospects:
For years, one of the main selling points for real estate leasing was the "off-balance" presentation.llation and the associated reduction in the balance sheet and improvement of various key figures. Complex structures were designed for this, which were often difficult for third parties to understand and also often had to be adapted to changed framework conditions. Companies that prepare their accounts according to international accounting standards in particular have to expect that the revised accounting standards for IFRS and US GAAP will come into force within the next few years, which, roughly speaking, provide for capitalization and liability for the lessor and the lessee. However, this does not only affect leasing, but also every type of long-term use, including rents, which will also have to be accounted for according to the same criteria. There is currently a very intensive discussion about this among all stakeholders.

The continuing advantages of real estate leasing are obvious:

– 100% external financing without the use of equity
– Preservation of expensive liquidity for the core business
– Long-term and stable financing
– Additional service during the construction phase
– Flexibility at the end of the contract
– Value development fully in favor of the customer

Real estate leasing and its advantages are aimed precisely at the current challenges in the markets. With leasing, customers have a long-term partner with whom they are "in the same boat", which allows a clear planning basis and flexibility.
The Swiss market offers "laboratory conditions" for real estate leasing:
- The manageable size of the country,
- the transparency of the market,
- the banks' knowledge of their customers,
- the very good opportunities
- to assess locations and industries,
- the strong construction and national economy with a stable currency (although
   currently  too strong compared to  the US dollar and euro)
- all of these are essential criteria for the allocation of long-term external capital. The
   challenges for property leasing providers are clear:
We must continue to create trust through good advice and ensure simple and understandable contract design. If we, as lessors, succeed in doing this, property leasing will soon be just as popular in Switzerland as it is abroad.

For example, Solvias, a service company active in the pharmaceutical and biotechnology sectors, built a new building with Credit Suisse with an investment volume of around CHF 70 million. At the site in Kaiseraugst in Aargau, an office and laboratory building with a floor area of ​​around 17,500 m2 was completed at the end of 2010. Although this is a building with a rather specific use orientation, the financing was able to be taken on because the property is on the one hand in a top location in a pharmaceutical and chemical cluster and on the other hand is characterized by a very flexible and sustainable basic structure.

- Questions and answers to and from experts:
- What are the most common prejudices that potential customers have about
property leasing?
- I often hear the argument that property leasing is too expensive. In the SME segment, there is also a certain degree of uncertainty due to the fact that the property is owned by the lessor. - And what do you say? - I prefer to give customers examples based on recently completed projects - and we have done quite a few of them in recent years. At the end of the day, it is always about gaining trust with actions, i.e. with good, comprehensive and transparent advice. - You mentioned reservations about the running costs. What is the reality? - All maintenance and ancillary costs must be paid by the lessee. However, this is independent of whether he purchases the property himself or leases it. As far as the leasing rate is concerned, the margin is of course often higher than with conventional financing. This has to do with the increased risk of the lessor, who finances the property tailored to the lessee's needs 100%. At the end of the term, the customer has the choice of whether to return the property, buy it
or extend the contract. This is valuable flexibility.
A comparison calculation with a mortgage, where a corresponding interest rate is also assumed for the equity to be used, shows
that property leasing is generally even cheaper.
In addition, our expertise has often led to optimizations that
the production costs could be reduced - an advantage that should not be underestimated and that also pays off financially.

- Where do potential customers have the biggest aha moment?
- We are more than just a provider of external capital.
From the very beginning, our customers have a reliable partner on the way to their new building. Thanks to our long-standing market presence, our financial and construction know-how and the increase in brand awareness, we, Aare HypoLease, do not offer a standard product, but a tailor-made individual solution for each customer. – Are there also cases in which negotiations on the establishment of a leasing contract fail? – As a rule, our customers are very familiar with the leasing contract and all the general conditions before negotiations even begin. We advise them intensively from the outset and expressly recommend that they also seek legal and tax advice at an early stage. With such long-term commitments, despite all the advantages, it is crucial that both parties feel very comfortable and secure in all decision-making phases. – A technical question: How are real estate leasing contracts recorded in the lessee's books and what impact does the contract have on the company's financing structure? – This has so far depended on the accounting standards used by the respective company. For a long time, the “off-balance” presentation through real estate leasing was a strong selling point, although we believe that real estate leasing has many other, more significant advantages. For example, the long-term nature, the preservation of liquidity, the flexibility when the contract expires or the know-how of the lessor. From the perspective of the lessee, real estate leasing is ultimately the provision of external capital and this is also how the financing structure should be assessed. – In the Swiss Leasing Association (SLV), real estate and industrial goods leasing only make up a small share of the volume. Is the Swiss market not attractive enough or not competitive enough compared to other forms of financing? – Capital goods leasing in particular is very strong in Switzerland, with a new business volume of around CHF 3.4 billion at the end of 2010. The share of real estate leasing is comparatively small in terms of volume, but it certainly has potential. To achieve this, awareness must be increased and providers on the market must create trust with sustainable and transparent structures and a high level of service orientation.

– What significance does the low interest rate level have for real estate leasing in particular?

– At the moment, real estate can be refinanced very cheaply in the long term. The advantages of real estate leasing exist regardless of the level of interest rates. As a provider, but also as a customer, we must not make the mistake of calculating the affordability of financing on the basis of low interest rates.

- Why did you not give up the business like many others?

– We want to offer our customers the most suitable option for them from a wide range of products. Especially in real estate financing, where the products are sometimes very standardized, we can distinguish ourselves by offering a comprehensive range with additional alternatives compared to our competitors. We are convinced that, despite the manageable volumes, it was the right decision to continue offering this business - and that this will enable us to assert ourselves as one of the leading providers in commercial real estate financing.

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